Tasaciones para comprar viviendas se triplican y propiedades se encarecen 30% desde 2017

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Los precios de los arriendos han subido hasta 15%. La venta en blanco —proyectos en venta, pero su construcción todavía no se inicia— ya alcanza el 27% en departamentos y el 38% en casas, niveles nunca vistos.

Los avisos para venta y arriendo de casas y departamentos duran cada vez menos en los portales de corredoras e inmobiliarias. Y es que el mercado inmobiliario vive un dinamismo a niveles prepandemia, con escasez de oferta en relación con la fuerte demanda, y precios de venta y arriendo al alza.

‘Hoy se observa lo que podríamos llamar niveles ‘normales’, necesitándose 26 meses para agotar el stock de departamentos y 8 meses para las casas. Hay un déficit de viviendas y lo esperable es que la tendencia —de mayor demanda y altos precios— se mantenga’, comenta Javier Hurtado, gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). Ejemplo de lo anterior es que la venta en blanco —proyectos que están a la venta, pero no han iniciado construcción— ha aumentado fuertemente, alcanzando el 27% en departamentos y el 38% en casas, niveles nunca vistos.

En Siena Inmobiliaria confirman el escenario. Ana María del Río, gerenta comercial, menciona que en lo que va de este año las ventas duplican las de 2020 e incluso superan en el acumulado las de 2018 y 2019. Cuenta que de los proyectos en venta, solo un 8% está en etapa de entrega inmediata, y el resto con fecha de entrega hasta 2024.

Al cierre del primer semestre, el mercado inmobiliario de la capital arrojó positivas cifras. Según el reporte de ventas de viviendas nuevas de la consultora Colliers, en el período enero-junio se comercializaron 13.940 unidades, un incremento de 132% anual y de 52% respecto a la segunda mitad de 2020. Las ventas se vieron impulsadas por un positivo en el segundo trimestre, donde la comercialización de departamentos avanzó 184% anual y la venta de casas saltó 159,9% anual.

‘Desde septiembre de 2020 hemos visto una recuperación de la demanda. La necesidad por vivienda permanece y la recuperación económica se refleja en la capacidad y disposición de compra’, comenta César Barros, gerente general de Paz Corp.

Un reflejo del dinamismo del mercado es el aumento exponencial de la demanda por tasar inmuebles para compra. ‘Al cierre del primer semestre, el aumento de las tasaciones de viviendas fue de aproximadamente un 50% al compararlo con el mismo período de 2020’, destaca Fabiola Barna, gerenta del área de tasaciones bancarias de Colliers. Y enumera las comunas donde se verificaron los mayores incrementos en tasaciones: Puente Alto (con un alza de 238%), Las Condes (202%), Ñuñoa (197%), San Miguel (139%), Maipú (132%), Providencia (120%) y Santiago (95%).

¿Qué compra la gente?

En la CChC mencionan que en el caso de los departamentos, la tendencia es a comprarlos pequeños (de 30 a 50 m2), en zonas centrales o pericentrales, con un precio que fluctúa entre las 2.000 UF y las 4.000 UF. En las casas ha aumentado la venta de unidades sobre las 5.000 UF, cuyas superficies fluctúan mayoritariamente en los tramos intermedios (de 70 a 90 m2) y superior (de 90 a 120 m2).

El mayor apetito por viviendas ha empujado los precios. Un informe de la consultora Arenas&Cayo revela que la variación de los precios de venta de las propiedades en el Gran Santiago supera el 30% comparado con hace cuatro años. Agrega que si en 2017 las casas nuevas en la capital se vendían en promedio a 49,56 UF/m², hoy se comercializan en una media de 65,01UF/m2. Los departamentos han verificado un alza menor en la capital, y según el informe, si hace cuatro años se vendían en 64,49 UF/m2, hoy lo hacen en 67,04 UF/m2. ‘Las mayores alzas se dan en casas, en Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea, Providencia, Maipú y La Florida’, dice Teodosio Cayo, gerente general de Arenas&Cayo.

En todo caso, el encarecimiento de las viviendas no es un hecho exclusivo de Santiago. En la consultora Tinsa revelan que a nivel nacional, las ciudades que más incrementaron sus valores son Arica, con un alza de 6,5% anual, y Talca, con un incremento del 12,5% en un año.

Menor stock de proyectos y precios continuarán escalando

La demanda no es el único factor que está presionando los precios. Los mayores costos de construcción, gatillados por la escasez de materiales, que encarece el precio de los insumos, y nuevas normativas también tienen un efecto en los valores. ‘Por ejemplo, la próxima entrada en vigencia del Sistema de Evaluación de Impactos en la Movilidad (SEIM), que forma parte de la Ley de Aportes al Espacio Público y, a partir del cual, las inmobiliarias deberán realizar Informes de Mitigación de Impacto Vial (IMIV), reemplazando a los actuales Estudios de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (Eistu)’, explica Roberto Bascuñán, gerente general de Norte Verde, la inmobiliaria que más proyectos ha desarrollado en Santiago Centro, donde ha invertido cerca de US$ 180 millones. El ejecutivo menciona que solo la Ley de Ductos, que obliga a las inmobiliarias a encargarse de todo el cableado para los servicios de telecomunicaciones, ‘está impactando entre 1,4% y 2% el valor de venta’.

Sumado a lo anterior, agrega Bascuñán, a las constructoras les está costando muchísimo encontrar mano de obra, lo que junto a planes reguladores cada vez más restrictivos, anticipa que los precios seguirán subiendo.

En Tinsa complementan esa visión y subrayan que también se han estado incorporando menos proyectos al mercado. ‘En Santiago, en general, nosotros catastramos casi siempre por el orden de 100 a 115 proyectos nuevos trimestre a trimestre y ahora andamos cerca de los 50 o 55 proyectos nuevos, que es un fenómeno que también experimentó el mercado en 2008, después de la crisis subprime’, asevera Fabián García, director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa.

El ejecutivo detalla la evolución que ha tenido el mercado. Previo al estallido social, menciona, el stock disponible de viviendas en Santiago era cercano a las 40.000 unidades y en todo Chile había aproximadamente 80.000 unidades. Después de la crisis de 2019, el stock disponible de viviendas en la capital subió a 52.000 unidades y a nivel país saltó a 108.000 unidades. Hoy el mercado se acerca a los niveles preestallido, pues en Santiago existen 47.000 unidades en stock y más de 90.000 en todo el país.

Para lo que queda del año, el escenario podría moderarse, advierten en el mercado. Desde Colliers indican que el alza en las tasas de créditos hipotecarios y las próximas elecciones presidenciales podrían generar una contracción en las ventas.

Duplican ventan

Actores de la industria señalan que en lo que va del año las ventas duplican las de 2020 e incluso superan las de 2018 y 2019.

Viviendas usadas: aumenta la oferta sobre las 30 mil UF desde el estallido y precios suben 15%.

El dinamismo que vive el mercado inmobiliario también se refleja en el segmento de viviendas usadas, con alzas en la demanda y en precios, tanto en venta como en arriendos. Estos últimos, por ejemplo, están entre 10% y 15% más caros que hace un año, confirma Víctor Danús, gerente general de PROurbe Gestión Inmobiliaria.

En la mayor demanda para comprar, apunta, han influido los retiros de las AFP. ‘El retiro máximo era de $4,3 millones, por lo que en caso de tratarse de una pareja el aumento de capital disponible fue de $8,6 millones, y con eso pudieron aumentar el pie para acceder a una propiedad de un valor más alto’, comenta.

Aquí se identifican a dos grandes tipos de compradores. ‘El primer grupo, personas que compraron una casa o departamento para vivir ahí, y el otro son inversionistas, que aprovecharon este ingreso extra para comprar una vivienda y luego arrendarla’. Explica que quienes han comprado para luego arrendar fijaron su interés en departamentos de 1 y 2 dormitorios en comunas como Estación Central, Santiago centro, San Miguel o Independencia, propiedades en promedio bajo las 4.000 UF.

También, menciona Danús, han detectado gran actividad en la zona periférica de la capital. Comunas como Pirque, Colina, Buin y Paine han tomado mucho dinamismo entre quienes buscan casas para comprar.

Asimismo, se verifica un descenso de oferta en el sector oriente de casas usadas para comprar en el segmento de entre 10 mil y 20 mil UF. Por lo mismo, añade, los precios han tendido a crecer en ese nicho, ‘donde vemos alzas de 10% en el último año’.

En el segmento más premium, propiedades sobre las 30 mil UF, la tendencia es a un aumento de la oferta en venta, comportamiento que se constata sobre todo a partir del 18 de octubre de 2019, cuando comenzó el estallido. ‘Es un nicho muy reducido, pero vemos que hay personas que decidieron poner a la venta sus propiedades para capitalizar esa inversión’, puntualizan en PROurbe Gestión Inmobiliaria.

Coincide Luis Novoa, CEO de Chile Sotheby’s International Realty, quien explica, además, que las casas en condominio de hasta 32.000 UF han experimentado un alza de entre 13% y 15%. Es el caso de La Dehesa, menciona, ‘donde hemos detectado un aumento importante en la demanda por departamentos de tamaño mediano (entre 160 y 220 m2 de superficie), existiendo una oferta limitada, por lo que los precios de esas propiedades han aumentado en un 15% aproximadamente en el último año’.

Hacia delante, Novoa estima que el alza de las tasas de interés de los créditos hipotecarios ‘hará que todas las personas bajen un peldaño en sus posibilidades de compra, generándose un aumento de precios en propiedades de menor monto, dado que serán las más demandadas’.