Las diez comunas más rentables para adquirir propiedades y luego arrendarlas

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Analistas dicen que tener viviendas para arriendo es de muy bajo riesgo porque siempre hay demanda.

Los departamentos de Estación Central y La Cisterna entregan las mejores rentabilidades en la Región Metropolitana, con retornos de 5,4%, 5,2% en promedio, respectivamente. Son las que presentan mejores perspectivas para quienes están pensando en invertir en inmuebles. Así se desprende del reporte InfoRenta del segundo trimestre de 2021 de Toctoc- .com, sobre el mercado de renta residencial en el Gran Santiago. ‘La rentabilidad es un indicador que nos devela la performance que tiene la propiedad, en relación con su arriendo de mercado y precio de adquisición. Nos permite saber el rendimiento que tiene este tipo de inversiones’, señala Nicolás Herrera, consultor inmobiliario de Toctoc- .com.

Para calcular la rentabilidad, hay que multiplicar el valor del arriendo por 12 meses y dividirlo por el valor de la propiedad. Explica que Estación Central lidera la lista porque es una comuna que presenta un valor de venta de inmuebles bajo en relación con otras zonas, con un precio promedio de 2.120 UF, mientras que el precio de los arriendos es alto. ‘Además, es una comuna muy bien conectada, al igual que La Cisterna, Independencia y San Miguel, con una red sólida de Metro y buenos accesos para desplazarse a los lugares de trabajo. Es una muestra de cómo la inversión pública termina apalancando este crecimiento de rentabilidad o plusvalía inmobiliaria’, afirma. Fabián García, director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa, agrega que adquirir propiedades más económicas en lugares bien conectados permite lograr un delta más alto entre arriendo y dividendo, además de tener arrendatarios todo el tiempo.

Buscan plusvalía

Con menores rentabilidades se encuentran las comunas de la zona oriente, como Las Condes, con 3,8%, y Providencia, con 3,7%, pese a que registran los precios promedio de venta de viviendas más altos. Quienes compran en estos sectores no buscan rentabilidad. ‘Esos inversionistas están pensando en generar mayor plusvalía para vender la propiedad más adelante’, indica García. También se buscan arrendatarios más exclusivos. ‘Está dispuesto a pagar un poco más por vivir en departamentos más grandes y con mejores terminaciones, lo que hace que el departamento sea más caro. Pero en tiempos de crisis, presentan un mayor porcentaje de desocupación’, detalla Martínez. En promedio, la Región Metropolitana registra una rentabilidad de 4,2%.

‘Es bueno y va mejorando porque previo a la pandemia estaba en 4,5% y lo más bajo que llegamos a estar fue 4% al tercer trimestre de 2020. Hoy el mercado está bastante estable, un departamento demora en arrendarse en torno a dos meses, lo que es bueno e interesante porque en el peak de las restricciones de movilidad llegamos a estar en 120 días’, detalla Herrera, de Toctoc. Hay que tener en cuenta también que los arriendos se pagan en pesos, mientras que quienes tienen que pagar la propiedad con préstamos hipotecarios lo hacen en UF, que suele ir al alza, especialmente en estos días de inflación. ‘Eso hace que el gap entre lo que se cobra por arriendo y la cuota sea cada vez menor, lo que hace que la utilidad sea cada vez más baja. Las personas que tengan tasas bajas aún pueden absorber ese incremento’, afirma García, de Tinsa.

Más restricciones

La compra de viviendas en Chile se ha puesto más difícil con los años. El mercado financiero ha reducido la entrega de créditos de 100% a 80% del valor de la propiedad, se han instaurado impuestos como el IVA a la construcción, una sobretasa a las contribuciones por propiedades que superen los 670 Unidades Tributarias Anuales (UTA) o poner una cuota de 8.000 UF en ganancias por venta de inmuebles antes de pagar impuestos. ‘Se ha ido poniendo cuesta arriba, pero la industria ha sido creativa en encontrar soluciones como dar más meses para pagar el pie, han aparecido los brokers inmobiliarios, por ejemplo. Se han ido adaptando al escenario’, detalla Herrera.

También se han ido achicando las propiedades, permitiendo comprar a quienes tienen acceso a créditos de montos más bajos El actual escenario más restrictivo en el acceso a hipotecarios es una situación puntual por la pandemia y estallido social, plantea Herrera, ya que el ingreso per cápita del país ha ido al alza, abriendo oportunidades para adquirir propiedades. Si en 2010 se registró un PIB per cápita de US$12.808, según el Banco Mundial, en 2018 se llegó un peak de US$ 15.924 y en 2020 se bajó a US$ 13.231. La inversión inmobiliaria sigue siendo favorable, dice García. ‘La rentabilidad de 4,2% es superior a lo que uno pudiese ver en depósitos a plazo. Tener propiedades para arriendo es de muy bajo riesgo porque viviendas siempre se van a requerir. Y con los años, el inmueble va a valer más que cuando se adquirió, entonces, se gana por ambos frentes’, detalla.