¿Cómo se calculan las contribuciones en Chile?

En Chile, entender cómo se calculan las contribuciones es una necesidad tanto para propietarios e inversionistas. 

¿Sabías que este impuesto territorial varía dependiendo del tipo de propiedad que tengas y su avalúo fiscal? Si eres propietario de una vivienda, un terreno o un local comercial, conocer este proceso te ayudará a evitar problemas como multas o algunos pagos imprevistos.

¿Por qué es tan relevante? Las contribuciones financian servicios esenciales en la comuna que resides, como la mantención de las calles, plazas y otros espacios públicos. Pero, ¿por dónde empezar?

¿Qué son las contribuciones?

Las contribuciones son un impuesto territorial que deben pagar los propietarios de bienes raíces. 

Se calcula en base al avalúo fiscal de la propiedad y sirve para financiar servicios locales, como la mantención de plazas, calles e infraestructura pública. ¡En pocas palabras, ayudas a mejorar tu comunidad!

Y seguro te has preguntado: ¿por qué algunos propietarios pagan menos? La respuesta está en los avalúos y las exenciones.

Avalúo fiscal: el punto de partida

El avalúo fiscal es el valor que el Servicio de Impuestos Internos (SII) asigna a una propiedad. No refleja el precio de mercado, pero sí es clave para el cálculo de las contribuciones y se actualiza considerando:

• La ubicación de la propiedad.
• Sus características.
• Su uso (residencial, comercial, industrial, etc.).

¿Quieres saber si tu avalúo fiscal está actualizado? Puedes consultarlo fácilmente en el sitio web del SII.

Ahora, ¿cómo se calculan las contribuciones?

El cálculo de las contribuciones sigue una fórmula que puede parecer complicada, pero no te preocupes, aquí te la explicamos paso a paso.

1. Primero: avalúo afecto y exento

• Si el avalúo fiscal es igual o menor al avalúo exento, no se paga contribuciones.
• Si el avalúo fiscal es mayor al avalúo exento, se paga contribución solo sobre la diferencia entre ambos valores.

Este sistema define si una propiedad debe pagar o no el impuesto territorial y la diferencia entre ambos se conoce como avalúo afecto.

Tasas del impuesto

Varían según el tipo de propiedad que tengas. Si hablamos de propiedades no habitacionales, la ley establece una tasa del 1,4%. 

Ahora, si tu propiedad es habitacional, se aplican dos tasas de forma progresiva: la más alta es del 1,4% y la más baja del 1,2%. Estas tasas se ajustan en cada reavalúo, teniendo en cuenta un incremento máximo del 10% a nivel nacional. 

Desde 2018 las tasas quedaron así:

• Para propiedades no habitacionales: 1,088%
• Para propiedades habitacionales: 0,933% y 1,088%

Esto determinará cuánto tendrás que pagar. ¡Todo depende del tipo de propiedad que tengas para saber cómo se calculan las contribuciones!

Fórmula para el cálculo

1. Si el avalúo fiscal de la propiedad es menor que el monto de cambio de tasa, la contribución neta se calcula así: 

Contribución neta = (avalúo fiscal – avalúo exento) × 0,933%

2. Si el avalúo fiscal de la propiedad es mayor que el monto de cambio de tasa, la contribución neta se divide en dos partes: 

Contribución neta = (avalúo fiscal – monto de cambio de tasa) × 1,088%

Y luego se suma: + (monto de cambio de tasa – avalúo exento) × 0,933%.

En resumen, el cálculo depende de cómo se compara el avalúo fiscal con el monto de cambio de tasa, aplicando diferentes porcentajes a las diferencias.

Ejemplo práctico para entender cómo se calculan las contribuciones

Imagina que tienes una propiedad con un avalúo fiscal de $80.000.000 y el avalúo exento es de $30.000.000. Además, el monto de cambio de tasa es de $50.000.000.

Vamos a calcular la contribución neta de acuerdo con las dos posibles situaciones:

1. Si el avalúo fiscal es menor que el monto de cambio de tasa

En este caso, el avalúo fiscal de $80.000.000 es mayor al monto de cambio de tasa, así que utilizamos la siguiente fórmula:

Contribución neta = ($80.000.000 – $30.000.000) × 0,933%
Contribución neta = $50.000.000 × 0,933%
Contribución neta = $466.500

2. Si el avalúo fiscal es mayor al monto de cambio de tasa

Si el avalúo fiscal de la propiedad supera el monto de cambio de tasa (en este caso es de $80.000.000 frente a $50.000.000), se usa la fórmula más compleja:

Contribución neta = (Avalúo fiscal – Monto de cambio de tasa) × 1,088%
+ (Monto de cambio de tasa – Avalúo exento) × 0,933%

Primero calculamos la primera parte:

Contribución neta = ($80.000.000 – $50.000.000) × 1,088%
Contribución neta = $30.000.000 × 1,088%
Contribución neta = $326.400

Ahora, calculamos la segunda parte:

Contribución neta = ($50.000.000 – $30.000.000) × 0,933%
Contribución neta = $20.000.000 × 0,933%
Contribución neta = $186.600

Finalmente, sumamos ambos cálculos:

Contribución neta = $326.400 + $186.600 = $513.000

Resultado final

• Si el avalúo fiscal es menor que el monto de cambio de tasa, la contribución neta es de $466.500.
• Si el avalúo fiscal es mayor que el monto de cambio de tasa, la contribución neta es de $513.000.

Herramientas y recursos

Si sientes que es complicado entender cómo se calculan las contribuciones, el SII tiene te permite consultar el avalúo fiscal y calcular tus contribuciones en línea. ¡Es rápido y gratis! También puedes recurrir a asesores expertos en gestión inmobiliaria.

Cómo afectan las contribuciones a los propietarios

¿Por qué es importante saber cómo se calculan las contribuciones? Para los propietarios, son un gasto fijo que hay que incluir en el presupuesto. 

Impacto en la planificación financiera

¿Has pensado en ajustar tus ahorros para estas fluctuaciones? El monto que pagas puede cambiar según las actualizaciones del avalúo fiscal o las tasas impositivas. Conocer cómo se calculan las contribuciones te ayuda a prever estos cambios y a planificar con anticipación. 

Consecuencias por no pagar a tiempo

Atrás quedó el «después lo hago». Siempre es importante saber cuando se pagan las contribuciones porque no cumplir puede traerte problemas como:

• Multas e intereses.
• Limitaciones legales para vender la propiedad.
• Dificultades para refinanciar.

¿Realmente quieres arriesgarte a enfrentar estas complicaciones? Mejor estar al día.

Implicancias para los inversionistas

¿Consideraste este factor antes de invertir? Las contribuciones impactan directamente en la rentabilidad. Por ejemplo, en propiedades comerciales o de arriendo, este impuesto puede afectar el flujo de caja. ¡Mejor tenerlo claro desde el inicio!

Por qué es importante comprender este cálculo

Saber cómo se calculan las contribuciones no solo te mantiene al día con tus obligaciones, sino que también te da herramientas para:

• Negociar mejor al comprar una propiedad.
• Aprovechar exenciones o beneficios fiscales.
• Mantener la estabilidad de tus finanzas a largo plazo.

¿Tus contribuciones son correctas? Verifica el avalúo fiscal 

¿Sabías que el avalúo fiscal de tu propiedad tiene un impacto directo en las contribuciones que pagas? Si ya entendiste cómo se calculan las contribuciones, es el momento perfecto para asegurarte de que el valor asignado por el SII sea el correcto con una tasación. 

En Tinsa by Accumin, como expertos en tasaciones de vivienda, te ayudamos a comprobar si el avalúo fiscal de tu propiedad coincide con su verdadero valor de mercado. 

¡No dejes que un avalúo incorrecto afecte tus contribuciones! Confía en nosotros y obtén una visión clara y precisa para estar al día con tus pagos. Contáctanos hoy para más información.