¿Cómo tasar un local comercial​?

Cuando quieres emprender un negocio, buscas el lugar perfecto y conocer su valor. Para eso necesitas saber cómo tasar un local comercial​. 

La tasación de bienes es el proceso que determina cuánto vale un inmueble en el mercado. Y en el caso de los locales comerciales, es clave para encontrar el precio justo por el local de tu preferencia y sobre todo, cuando quieras expandirte, atraer inversionistas.

Ahora, si no lo haces,​ podrías poner un precio muy alto y alejar a posibles compradores o arrendatarios. O peor aún, podrías subvalorarlo y perder dinero. Además, si buscas financiamiento, los bancos te exigen una tasación bien ejecutada para aprobar un crédito.

Factores que influyen en tasar un local comercial

Antes de tasar un local comercial, necesitas entender qué aspectos afectan su valor. No se trata del tamaño, son varios los elementos que pueden hacer que el precio de tu local suba o baje.

1. Ubicación

No basta con decir que está en una “buena zona”, hay que ver exactamente dónde está. Si tu local está en una avenida donde transita mucha gente, su valor será más alto que uno ubicado en una calle o galería poco transitada. 

2. Tamaño y distribución

Más metros cuadrados no siempre significan más valor. Un local bien distribuido, con espacios funcionales y buena iluminación, puede valer más que uno grande pero mal diseñado.

3. Estado del inmueble

Un local nuevo y en buen estado siempre tendrá mejor valoración. Cuando el local ha sido construido hace mucho tiempo y hay filtraciones, pisos rotos o instalaciones demasiado antiguas, el precio bajará porque el comprador tendrá que invertir en reparaciones.

4. Normativa y permisos

No todos los locales pueden usarse para cualquier tipo de negocio. Si el inmueble tiene restricciones o no cumple con las normativas municipales, su valor podría verse afectado.

5. Potencial de rentabilidad

Si el local está arrendado y genera ingresos constantes, su valor será mayor. Considera que un inversionista siempre querrá saber cuánto podría ganar con el arriendo antes de comprarlo.  Y si hay poco movimiento comercial, atraer clientes será más difícil.

6. Situación del mercado 

El valor de un local depende del momento en que se venda o arriende. Si hay mucha demanda de locales comerciales en la zona, su precio sube. Si hay muchos disponibles y pocos interesados, los valores tienden a bajar.

7. Servicios cercanos

Tener bancos, supermercados, restaurantes, farmacias o cercanía con el metro y buses cerca puede hacer que un local sea más atractivo. Los clientes buscan comodidad, y los negocios también necesitan proveedores y servicios cercanos.

8. Piso bajo o en una altura 

Los locales que se ubican al nivel de calle tienen más visibilidad y acceso directo, lo que los hace más valiosos. En cambio, los que están en pisos superiores suelen depender de ascensores y señalización para atraer clientes, lo que puede reducir su rentabilidad.

9. Interior de un centro comercial, galería o local independiente 

¡Cada opción tiene sus ventajas y desventajas! Un local dentro de un centro comercial puede atraer más clientes, pero suele tener costos de arriendo y mantenimiento más altos. 

Por otro lado, un local independiente puede tener más flexibilidad, pero necesita una estrategia fuerte para atraer público.

10. Accesibilidad

Cuando es fácil de encontrar y tiene buena accesibilidad (rampas para discapacitados, estacionamientos cercanos, buena señalización), su valor aumenta. Y si un local está ‘‘escondido’’ o con accesos complicados, puede perder oportunidades de venta.

11. Aislamiento acústico 

Si está en una zona demasiado ruidosa y no tiene un buen aislamiento acústico, puede ser incómodo para clientes y trabajadores. Esto es clave en negocios como oficinas, clínicas o restaurantes.

12. Equipamiento del local

Algunos locales vienen con equipamiento como aire acondicionado, estanterías, iluminación especial o incluso muebles. Estos elementos pueden aumentar su valor, ya que el nuevo dueño o arrendatario no tendrá que invertir en ellos desde cero.

¿Para qué sirve tasar un local comercial?

Cuando quieres pedir un crédito, invertir en otro negocio, o pagar tus impuestos sin ningún tipo de sorpresa, todo eso depende de una tasación comercial correcta. 

1. Fijar un precio justo para vender o arrendar

Si le fijas un precio demasiado alto, nadie se pondrá en contacto contigo. Si lo dejas muy bajo, pierdes dinero. 

Para esos casos, tasar un local comercial te ayuda a establecer un precio competitivo basado en el mercado real, usando un método comparativo, evitando exageraciones o errores.

2. Conseguir financiamiento

Como ya te mencionamos anteriormente, los bancos exigen que realices una tasación antes de otorgarte un crédito. Si el valor del local está bien determinado, será más fácil acceder a financiamiento.

3. Evaluar si es una buena inversión

Si estás pensando en comprar un local para arrendarlo, te ayuda a calcular si realmente es un negocio rentable. Un inversionista necesita saber cuánto ganará y en cuánto tiempo recuperará su inversión.

4. Pagar los impuestos que corresponden

El valor del local influye en los impuestos que debes pagar, como las contribuciones. Una tasación actualizada permite evitar cobros excesivos o ajustes inesperados.

5. Usarla en fusiones o liquidaciones de empresas

Cuando una empresa se vende, se fusiona o se cierra, el valor de sus activos, incluyendo los locales comerciales, servirá para calcular su patrimonio.

En síntesis, tener una mejor claridad sobre este proceso te permitirá ser más estratégico acerca del futuro de tu negocio.

Recuerda que aunque a veces suene confuso, no existe una diferencia entre tasación y valoración de un local, básicamente significan lo mismo: estimar su valor.

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