¿En qué consiste la nueva ley de arriendo en Chile?

Si estás pensando en arrendar una propiedad o ya tienes un contrato en curso, conocer la nueva ley de arriendo en Chile es clave para entender tus derechos y responsabilidades: desde cómo funciona hasta qué hacer si tuvieras que recurrir a un desahucio.

Con esto no solo podrás evitar malos entendidos, sino que también sabrás cómo proceder correctamente.

Además, te puede garantizar mayor seguridad en casos de desahucio y/o prevenir, en lo posible, daños que puedan afectar a tu vivienda.

¿Qué es la ley de arriendo?

La Ley N° 18.101, promulgada en 1982, es el marco legal que regula los arrendamientos de bienes inmuebles en Chile. 

Esta normativa tiene como objetivo principal proteger los derechos de quienes arriendan y de los dueños de la propiedad arrendada.

Por ello, establece reglas claras y asegura que el proceso de arriendo se realice de manera equitativa y transparente.

La nueva Ley de arriendo 21.461: ¿qué trae de nuevo?

Busca actualizar y equilibrar la normativa del arriendo, con el fin de acabar con las malas prácticas y abusos.

Proceso de arriendo mejorado

Establece un proceso de arriendo más ágil y seguro. Se introducen medidas como la “restitución anticipada de inmuebles”, lo que facilita que un arrendador recupere su propiedad si el arrendatario no cumple con el pago. 

Además, se implementa un procedimiento de monitoreo para los cobros de rentas, buscando evitar retrasos y problemas.

Juicios rápidos

Los juicios por falta de pago se resolverán mucho más rápido. Antes, estos procesos podían tomar años, pero ahora la justicia tiene hasta 10 días para pronunciarse después de la última audiencia. 

Garantías claras

Estipula que las garantías en los contratos de arriendo no pueden superar el equivalente a dos meses de arriendo. Además, deben ser devueltas en un plazo de 60 días después de que el arrendatario deje la propiedad. 

Protección y buenas prácticas

La normativa busca promover buenas prácticas en el arriendo, garantizando que tanto arrendadores como arrendatarios estén protegidos.

Se fijan estándares que las propiedades deben cumplir, y se establecen multas por incumplimiento de estos estándares.

Situaciones en las que se aplica la ley de arriendo

Se puede aplicar en diversas situaciones relacionadas con el arriendo de inmuebles urbanos. Aquí te detallamos algunos ejemplos comunes:

• Arriendo de viviendas: cuando una persona alquila una casa o departamento para vivir. La ley establece las condiciones que deben cumplirse tanto por el arrendador como por el arrendatario.
• Arriendo de locales comerciales: para establecer un negocio. En este caso, la ley regula aspectos específicos del contrato que pueden variar en comparación con el arriendo de viviendas.
• Conflictos y resolución: si surgen conflictos durante el arriendo, como incumplimientos contractuales o disputas, la ley proporciona un marco para resolverlos.
• Ajustes de arriendo: establece cómo y cuándo se pueden realizar ajustes en el monto del arriendo, protegiendo al arrendatario de aumentos inesperados.

¿Es necesario tener contrato de arriendo?

Si bien, la legislación chilena no obliga a escribirlo, aun así este documento es importante, ya que:

1. Define claramente el monto del arriendo: especifica cuánto se pagará y cómo se realizará el pago.
2. Establece el tipo y duración del arriendo: puede ser por un periodo determinado o indefinido.
3. Detalla las condiciones de renovación y terminación: explica cómo se puede renovar o terminar el contrato.

¡Asegúrate de que se entiendan todos los términos del contrato antes de firmar! Un contrato bien detallado puede prevenir muchos problemas futuros.

¿Quiénes participan en el contrato?

En el contrato de arriendo, participan dos partes fundamentales:

El arrendador

Es la persona natural o jurídica que posee el bien inmueble y lo pone en arriendo. Es responsable de entregar la propiedad en excelentes condiciones y de realizar las reparaciones necesarias para mantenerla en buen estado durante el período del arriendo.

El arrendatario

Es quien alquila el inmueble. En este caso, el arrendatario debe cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato, como el pago puntual del arriendo y el cuidado adecuado de la propiedad y con eso también devolverla en buen estado.

Y si surgen problemas, ¿qué es el desahucio del contrato?

El desahucio del contrato es un proceso legal mediante el que una de las partes pone fin al contrato antes de la fecha acordada. En el contexto de la ley de arriendo, esto puede darse en varias situaciones:

Desahucio por incumplimiento del arrendatario

El arrendador puede solicitar el fin del contrato si el arrendatario incumple sus obligaciones contractuales como:

• No pagar el arriendo: si no paga el arriendo en las fechas estipuladas, el arrendador tiene todo el derecho de iniciar el desahucio.
• Realizar daños a la propiedad: si el arrendatario causa daños significativos a la propiedad y no se arreglan, el arrendador puede solicitar el desahucio.
• Darle un uso inadecuado al inmueble: si el arrendatario utiliza la propiedad para fines distintos a los acordados, por ejemplo, transformar una vivienda en un negocio sin permiso, el arrendador puede actuar para finalizar el contrato.

Desahucio por incumplimiento del arrendador

Ahora bien, el arrendatario tiene derecho a solicitar el desahucio si el arrendador incumple sus obligaciones. Por ejemplo:

• Falta de mantención: si no realiza reparaciones o mantiene la propiedad en malas condiciones, el arrendatario puede buscar la terminación del contrato.
• Interrupción de servicios básicos: si no asegura el suministro de servicios básicos (agua, electricidad, calefacción) para el uso del inmueble.
• Invasión a la privacidad: si realiza visitas sin previo aviso o invade la privacidad del arrendatario de manera injustificada.

¿Un desahucio puede afectar el valor de tu propiedad?

Cuando se produce un desahucio, es común que la propiedad sufra daños o quede vacía durante un tiempo. Estos problemas pueden influir en el valor de mercado de tu inmueble.

Los tasadores ajustan el valor estimado de la propiedad teniendo en cuenta las reparaciones de la propiedad. Si el arrendatario anterior dejó la propiedad en malas condiciones, esto puede afectar su valoración.

Documentar las reparaciones y mejoras realizadas puede ayudarte a demostrar el estado mejorado de la propiedad.