¿Cómo calcular el valor de los terrenos en Chile?

Antes de que inicies cualquier movimiento inmobiliario —sea para construir viviendas, levantar un edificio comercial o subdividir— debes tener claridad sobre cuál es el valor de los terrenos en Chile. 

Este precio no es algo fijo, depende de una serie de variables que se relacionan con el uso del suelo, la ubicación, la demanda del mercado y las normativas municipales.

¿Qué considerar para evaluar el valor de los terrenos en Chile para un proyecto?

Para saber si un terreno te sirve para un proyecto específico, es necesario que te hagas algunas preguntas. 

¿Cuánto se puede construir en ese terreno?

Una vez que se tienen claras las reglas que rigen el uso del suelo (como la altura máxima permitida o el tipo de edificación autorizada), se puede calcular cuántos departamentos o casas podrían caber en ese terreno. A esto se le llama estudio de cabida.

Este estudio sirve para ver el potencial real del terreno. Por ejemplo, si un terreno permite construir 20 departamentos de 60 m², ya tienes una base para proyectar cuántas unidades podrías vender.

¿Cuánto vale lo que se puede construir?

Después de saber cuántas unidades puedes levantar, el paso siguiente es ver si ese tipo de producto tiene demanda en el mercado. O sea, si hay gente dispuesta a comprar esos departamentos o cuánto están pagando hoy por propiedades similares en la misma zona.

Este cruce entre lo que puedes construir y lo que el mercado está dispuesto a pagar se llama estudio de mercado. Es lo que permite estimar cuánto podrías ganar con ese proyecto y, en consecuencia, cuánto conviene pagar por el terreno.

¿Cuánto costará construir y desarrollar todo?

No basta con saber cuánto puedes vender. Tienes que calcular todos los gastos involucrados: construcción, mano de obra, permisos, urbanización, gestión, ventas, entre otros. Esto se conoce como costos inmobiliarios.

Con esa información, puedes calcular la rentabilidad de un proyecto y del inversionista, ya que permite estimar con mayor precisión los retornos esperados. Por eso es tan importante evaluarlo bien desde el inicio.

Una herramienta útil para visualizar y proyectar los gastos de un proyecto inmobiliario es el plan Costs de Incoin Plus, que permite estimar los costos de un proyecto de forma detallada y confiable.

Métodos para calcular el valor real de los terrenos en Chile 

Una manera de calcular el valor es a través de un análisis técnico que combine información de mercado con los parámetros propios del terreno. Para esto, existen dos caminos principales:

1. Comparación con terrenos similares

Este es uno de los métodos más usados en Chile. Se trata de comparar los precios de venta de terrenos similares en la misma zona. Lo importante es ajustar las diferencias que puedan existir, como el tamaño, la forma, la ubicación exacta y la normativa vigente. 

Este método es súper útil para tasar un terreno, ya que te da una idea más realista del valor. Eso sí, para hacerlo bien, necesitas tener acceso a bases de datos actualizadas y confiables.

2. Valoración por método residual

Se estima cuánto podría valer un proyecto inmobiliario futuro en ese terreno, se descuentan los costos de construcción y se obtiene así un valor residual del terreno. Es un método técnico que suele usarse para grandes desarrollos, pero requiere de información especializada.

Factores que influyen en el valor de terrenos en Chile

Ubicación

La comuna, el barrio e incluso la calle donde se ubica el terreno impactan directamente en su valor. 

Si construyes en un barrio consolidado, con acceso a transporte y buena conectividad, tendrá un valor más alto que uno en una zona aislada o con baja urbanización.

Normativa vigente

Cada municipio establece un plan regulador que define los usos permitidos del suelo (habitacional, comercial, mixto, etc.), la altura máxima de construcción, la densidad habitacional, entre otros. Esto determina el potencial constructivo del terreno. 

El plan Pro de Incoin Plus te permite acceder a los planes reguladores, facilitando la evaluación de las normativas vigentes en distintas zonas.

Tamaño y forma del terreno

Un terreno más grande no siempre vale más por metro cuadrado. Depende de su forma, de si permite subdivisión o de si es apto para el tipo de proyecto que se quiere realizar. Un terreno irregular o con muchas limitaciones puede tener menor valor que uno regular y bien ubicado.

Demanda del mercado

Como ya mencionamos anteriormente, el dinamismo inmobiliario del sector influye. Si hay alta demanda por construir o vivir en cierta zona, eso tiende a elevar los precios. 

Para esto te puedes apoyar de estudios inmobiliarios detallados, los cuales ofrecen reportes con indicadores reales y actualizados del mercado chileno.

Accesibilidad y servicios

La cercanía a colegios, centros de salud, parques, supermercados o transporte público agrega valor. También lo hace el estado de las calles y la infraestructura del sector (agua potable, alcantarillado, electricidad, etc.).

Todo esto impacta directamente en cómo se cuantifica la plusvalía de un terreno, ya que estos factores mejoran su valor a largo plazo.

Entonces, podemos concluir que para saber cuánto vale un terreno, tienes que fijarte en varias cosas: dónde está, qué se puede construir ahí según las reglas de la municipalidad, si hay harta demanda en esa zona y cuánto cuestan otros terrenos parecidos. 

Todo eso te ayudará a hacer un cálculo más realista y tomar mejores decisiones cuando quieras desarrollar un proyecto.

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